Kurz beantwortet: Die Mietfläche nach MF-GIF ist die Fläche eines Gebäudes, die einem oder mehreren Mietern zur Nutzung überlassen wird, gemessen bis zur Innenkante der Außenwand. Treppenhäuser, Aufzugs- und Installationsschächte zählen nicht, gemeinsam genutzte Flure schon. Im Dachgeschoss liegt die Mietfläche dadurch deutlich über der Wohnfläche desselben Raums. In unserem Rechenbeispiel sind das 32 m² mehr und bei der Dresdner Büro-Durchschnittsmiete von 13,40 €/m² rund 5.100 € Miete im Jahr.
Diese Seite behandelt die Mietfläche von Büro, Laden, Praxis und gemischt genutzten Gebäuden. Wer Wohnraum vermietet, rechnet nach Wohnflächenverordnung und findet den Rechenweg im Ratgeber Wohnflächenberechnung. Welche Regel für welchen Zweck gilt und was die Vermessung eines ganzen Gebäudes kostet, steht unter Gebäudevermessung. Den begehbaren Rundgang für die Vermarktung einer Gewerbeeinheit beschreibt 3D-Rundgang für Gewerbe.
Was ist die Mietfläche nach MF-GIF und wofür gilt sie?
Die MF-GIF ist eine Richtlinie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e. V.), keine Verordnung. Sie gilt nur, wenn der Mietvertrag sie nennt. Weil sie sich in über zwei Jahrzehnten als Marktstandard für Nichtwohngebäude durchgesetzt hat, ziehen Gerichte sie auch dann heran, wenn der Vertrag schweigt. Für Wohnraum bleibt die Wohnflächenverordnung der übliche Maßstab.
Die aktuelle Fassung erschien im Februar 2023. Sie fasst die früheren Richtlinien für gewerblichen Raum (MF/G, 2017), Verkaufsflächen (MF/V, 2012) und Wohnraum (MF/W, 2012) zusammen und löst sich von der Verweisung auf die DIN 277. Neu geregelt ist vor allem die Innenkante der Außenwand. Die Richtlinie kostet für Nichtmitglieder 69 €, hier stehen nur ihre Grundregeln.
Welche Flächen zählen zur Mietfläche und welche nicht?
Entscheidend ist nicht das Maß, sondern die Zuordnung. Die MF-GIF teilt jede Fläche eines Gebäudes in drei Gruppen: keine Mietfläche, Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht und Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht. Die gemeinschaftlichen Flächen werden auf die Mieter umgelegt. Deshalb steht in vielen Büroverträgen eine größere Zahl, als der Mieter hinter seiner eigenen Tür vorfindet.
| Gruppe nach MF-GIF | Beispiele | Anrechnung [%] |
|---|---|---|
| MF-GIF-0, keine Mietfläche | Treppenräume, Aufzugs- und Installationsschächte, technische Funktionsflächen für das ganze Haus | 0 |
| MF-GIF-1, exklusives Nutzungsrecht | Büroflächen, Verkaufsraum, Lager und Technikräume, die nur ein Mieter nutzt | 100 |
| MF-GIF-2, gemeinschaftliches Nutzungsrecht | Foyer, Erschließungsflure, gemeinsame Sanitärräume und Teeküchen | 100, anteilig umgelegt |
| mit Nutzungseinschränkung | Raumhöhe unter 1,50 m, nicht überdeckte oder nicht allseitig umschlossene Flächen | 100, gesondert ausgewiesen |
Grundregeln nach gif e. V., MF-GIF 2023, Stand Februar 2023. Nichttragende Innenwände zählen zur Mietfläche.
Wie werden Dachschrägen bei der Mietfläche berechnet?
Voll. Nach MF-GIF zählt die Grundfläche unter einer Dachschräge zu 100 Prozent, auch dort, wo man nicht mehr aufrecht stehen kann. Teilflächen mit einer lichten Höhe unter 1,50 Metern müssen aber im Mietflächenplan erkennbar und in der Aufstellung gesondert ausgewiesen sein. Die Wohnflächenverordnung rechnet denselben Raum nach § 4 zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht.
Was das ausmacht, zeigt ein Rechenbeispiel. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit 10 m mal 8 m Grundfläche, Satteldach, die Schrägen an beiden Langseiten. Auf jeder Seite liegt ein 0,8 m breiter Streifen unter 1 m Höhe und ein 1,6 m breiter Streifen zwischen 1 und 2 m. In der Mitte bleiben 3,2 m mit voller Höhe.
| Teilfläche | Boden [m²] | WoFlV [m²] | MF-GIF [m²] |
|---|---|---|---|
| lichte Höhe ab 2 m | 32 | 32 | 32 |
| lichte Höhe 1 bis 2 m | 32 | 16 | 32 |
| lichte Höhe unter 1 m | 16 | 0 | 16 |
| Summe | 80 | 48 | 80 |
Eigener Rechenweg, gleichmäßige Dachneigung angenommen, Stand September 2026. Von den 80 m² liegen 32 m² unter 1,50 m lichter Höhe und werden nach MF-GIF gesondert ausgewiesen.
Derselbe Raum hat also 48 m² Wohnfläche oder 80 m² Mietfläche, ein Unterschied von 32 m². Bei der Durchschnittsmiete für Büros in Dresden von 13,40 €/m² (BNP Paribas Real Estate, Stand Ende 2025) sind das 428,80 € im Monat oder 5.145,60 € im Jahr. Ob eine Dachetage diese Miete erzielt, hängt vom Objekt ab, die Rechnung zeigt die Größenordnung.
Was passiert, wenn die Mietfläche vom Vertrag abweicht?
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten, ist das nach dem Bundesgerichtshof auch bei Geschäftsräumen ein Mangel. Der Mieter muss dann nicht zusätzlich beweisen, dass ihn die kleinere Fläche in der Nutzung beeinträchtigt (Urteil vom 4. Mai 2005, XII ZR 254/01). Unterhalb dieser Schwelle muss er eine Beeinträchtigung darlegen.
Für Sachsen kommt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden dazu. Haben die Parteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart, also Miete gleich Fläche mal Preis je Quadratmeter, kommt es auf die 10-Prozent-Grenze nicht an. Die zu viel gezahlte Miete ist dann eine Überzahlung, und das Gericht hat eine Abweichung von mehr als 7 Prozent als erheblich angesehen (Urteil vom 10. Juli 2019, 5 U 151/19).
Ein Beispiel mit den Dresdner Zahlen: Vereinbart sind 400 m² zu 13,40 €/m², gemessen werden 370 m². Das sind 7,5 Prozent weniger und 402 € im Monat. Bei einer Pauschalmiete liegt das unter der Schwelle des BGH. Bei einer echten Quadratmetermiete sind es 4.824 € im Jahr, die der Mieter zurückfordern kann. Die Rechtsfrage im Einzelfall klärt ein Anwalt, die Fläche messen wir.
Wie wird die Mietfläche vor Ort gemessen und aufgestellt?
Mit einem 3D-Scan der ganzen Einheit und einer Aufstellung je Raum. Wir scannen mit der Matterport Pro2, die jeden Raum mit Tiefensensoren erfasst. Für Raummaße aus Pro2-Modellen nennt Matterport im Mittel eine Abweichung innerhalb von 1 Prozent, im Einzelfall bis 2 Prozent. Das liegt deutlich unter der 10-Prozent-Schwelle des BGH und reicht für die Vertragsfläche.
- Vor dem Termin klären wir, nach welcher Regel gerechnet wird und wofür die Zahl gebraucht wird: Neuvermietung, Nachtrag, Prüfung einer Bestandsfläche oder Nebenkostenumlage.
- Vor Ort werden alle Räume erfasst, auch Lager, Technik und gemeinsam genutzte Flure. Die Dauer richtet sich nach der Zahl der Räume und steht mit dem Festpreis vorher fest.
- Im Modell lässt sich jede Höhe nachmessen. Dachschrägen und Linien mit 1,50 m lichter Höhe werden so aus dem Scan bestimmt statt geschätzt.
- Nach 48 Stunden liegen Rundgang, Grundriss-Skizze und die Flächenaufstellung vor, auf Wunsch mit Zuordnung zu den MF-GIF-Gruppen.
Der Rundgang hält außerdem fest, wie die Einheit bei Übergabe aussah. Die Genauigkeitsangaben stehen ausführlich unter Grundriss erstellen lassen.
Was kostet eine Mietflächenaufstellung für eine Gewerbeeinheit?
Wir rechnen nach Aufwand mit 120 € netto je Stunde und nennen den Festpreis vor dem Termin. Der Aufwand hängt an der Zahl der Räume und Etagen, weniger an der Quadratmeterzahl. Die Anfahrt bis 90 Fahrminuten ab Dresden ist enthalten, also auch Leipzig und Chemnitz.
| Objekt | Aufwand [Stunden] | Preis [€ netto] |
|---|---|---|
| kleine Einheit bis rund 65 m², etwa Laden oder Praxis | ca. 4,5 | ab 540 |
| Gewerbeeinheit oder Büroetage über 150 m² | nach Objekt | Festpreis auf Anfrage |
| Zuordnung nach MF-GIF-Gruppen, bemaßter Plan | nach Umfang | 120 je Stunde, Festpreis vorab |
Eigene Kalkulation, Stundensatz 120 € netto, Stand September 2026. Alle Preise zzgl. 19 % USt. Den Rechenweg hinter den Festpreisen erklärt Was kostet ein 3D-Rundgang?
Wann reicht die eigene Flächenaufstellung nicht mehr aus?
Wenn jemand eine Unterschrift verlangt. Eine Bank, ein Investor oder ein Gericht will bei strittigen oder hohen Beträgen oft ein Testat, also eine Bestätigung der Fläche durch einen Architekten oder Sachverständigen. Das Testat unterschreibt unser Partner-Architekturbüro auf Grundlage der Scan-Daten. Wir liefern Aufmaß und Aufstellung, nicht die Unterschrift.
Aufteilungspläne nach WEG und die Einmessung ins Liegenschaftskataster gehen mit dem Scan gar nicht, die Grenzen stehen unter Gebäudevermessung.
Mietfläche aufmessen lassen, in Dresden und Umgebung. 3D-Scan der ganzen Einheit, Flächenaufstellung je Raum und begehbarer Rundgang, Lieferung in 48 Stunden, Anfahrt im Umkreis von 90 Fahrminuten enthalten. Für Wohnungen gibt es Wohnung vermessen lassen. Alle Preise netto zzgl. 19 % USt.
Häufige Fragen
Nach welcher Regel wird die Mietfläche bei Gewerbe berechnet?
Meist nach der Richtlinie MF-GIF 2023 der gif e. V. Sie ist kein Gesetz und gilt nur, wenn der Mietvertrag sie vereinbart. Fehlt eine Vereinbarung, ziehen Gerichte bei Nichtwohngebäuden in der Regel die gif-Richtlinie heran. Steht im Vertrag DIN 277 oder Wohnflächenverordnung, gilt diese Regel.
Wie werden Dachschrägen bei der Mietflächenberechnung behandelt?
Nach MF-GIF zählen Flächen unter Dachschrägen voll, auch dort, wo die lichte Höhe unter 1,50 Meter liegt. Diese Teilflächen müssen aber im Plan erkennbar und in der Aufstellung gesondert ausgewiesen werden. Die Wohnflächenverordnung rechnet dagegen zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht.
Ab welcher Abweichung kann der Gewerbemieter mindern?
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten, ist das nach dem Bundesgerichtshof (XII ZR 254/01) ein Mangel, ohne dass der Mieter eine Beeinträchtigung nachweisen muss. Bei einer echten Quadratmetermiete hat das Oberlandesgericht Dresden (5 U 151/19) auch geringere Abweichungen genügen lassen.
Zählen Treppenhaus und Aufzug zur Mietfläche?
Nein. Treppenräume, Aufzugsschächte, Installationsschächte und technische Funktionsflächen, die dem ganzen Gebäude dienen, gehören nach MF-GIF zur Kategorie ohne Mietfläche. Flure und Sanitärräume, die mehrere Mieter gemeinsam nutzen, zählen dagegen als gemeinschaftliche Mietfläche und werden anteilig umgelegt.
Was kostet eine Mietflächenaufstellung für eine Gewerbeeinheit?
Wir rechnen mit 120 Euro netto je Stunde und nennen den Festpreis vor dem Termin. Kleine Einheiten bis rund 65 Quadratmeter liegen bei etwa 4,5 Stunden, also ab 540 Euro netto zzgl. 19 Prozent Umsatzsteuer. Größere Flächen und ganze Gebäude kalkulieren wir nach Objekt.
Reicht die Aufstellung aus dem 3D-Scan für den Mietvertrag?
Für die Vereinbarung der Mietfläche ja, wenn im Vertrag steht, nach welcher Regel gerechnet wurde. Wird ein Testat verlangt, etwa von einer Bank oder bei einer echten Quadratmetermiete mit hohen Beträgen, unterschreibt es unser Partner-Architekturbüro auf Grundlage der Scan-Daten.
Quellen und Stand
- gif e. V., Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude (MF-GIF) 2023, Stand Februar 2023, kostenpflichtig; Grundregeln zu Gruppen und Nutzungseinschränkungen hier nur zusammengefasst.
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 2005, XII ZR 254/01: Flächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent bei Geschäftsraum ist ein Mangel.
- Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 10. Juli 2019, 5 U 151/19: echte Quadratmetermiete; Volltext in der Rechtsprechungsdatenbank der sächsischen Justiz.
- BNP Paribas Real Estate, Büromarkt Dresden Q4 2025: Durchschnittsmiete 13,40 €/m², Stand 31. Dezember 2025.
- Wohnflächenverordnung, § 4, zum Vergleich der Anrechnung unter Dachschrägen.
- Matterport Support, Measurement Accuracy: Pro2 im Mittel innerhalb 1 Prozent, Einzelfall bis 2 Prozent.
- Eigene Kalkulation, Stundensatz 120 € netto, und eigener Rechenweg zum Dachgeschoss, Stand September 2026.
Stand: 24. September 2026. Alle Preise netto zzgl. 19 % USt. Keine Rechtsberatung.