Kurz beantwortet: Wohnfläche wird in Deutschland für Miete und Verkauf üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet: Flächen ab 2 m Raumhöhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht; Balkone und Terrassen meist zu einem Viertel. Die DIN 277 erfasst dagegen alle Grundflächen inklusive Keller — und ergibt deshalb größere Werte. Entscheidend ist, dass die Berechnungsart im Vertrag genannt wird.
Warum die Wohnfläche so oft falsch ist
Die Wohnfläche ist die wichtigste Zahl jeder Immobilie — und erstaunlich oft falsch. Alte Baupläne, veränderte Grundrisse, falsch angerechnete Dachschrägen oder voll mitgezählte Balkone: Schon kleine Fehler summieren sich auf mehrere Quadratmeter, und die entscheiden bei Miete und Kaufpreis über echtes Geld.
Die Regeln der WoFlV in Kurzform
- Raumhöhe ab 2 m: Fläche zählt voll
- 1 bis 2 m (Dachschrägen): Fläche zählt zur Hälfte
- Unter 1 m: zählt nicht
- Balkone, Loggien, Terrassen: in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte
- Unbeheizte Wintergärten: zur Hälfte
- Keller, Waschküche, Garage, Heizungsraum: keine Wohnfläche
Die DIN 277 dagegen erfasst Grundflächen vollständig — inklusive Nebenräumen — und liefert dadurch größere Werte. Seriös ist, wer die Berechnungsart dazuschreibt.
| Fläche / Raum | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Raumhöhe ab 2 m | 100 % |
| Raumhöhe 1–2 m (Dachschräge) | 50 % |
| Raumhöhe unter 1 m | 0 % |
| Balkon, Loggia, Terrasse | i. d. R. 25 %, max. 50 % |
| Unbeheizter Wintergarten | 50 % |
| Keller, Garage, Heizungsraum, Waschküche | 0 % (keine Wohnfläche) |
Hinweis: vereinfachte Darstellung, Stand August 2026 — keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Rechenbeispiel: die Dachgeschosswohnung
Eine DG-Wohnung hat 92 m² Bodenfläche. Davon liegen 14 m² unter Schrägen zwischen 1 und 2 m Höhe und 6 m² unter 1 m; der Balkon misst 8 m². Die WoFlV-Rechnung:
- 72 m² volle Höhe → 72,0 m²
- 14 m² Schräge (1–2 m) × 50 % → 7,0 m²
- 6 m² unter 1 m → 0,0 m²
- 8 m² Balkon × 25 % → 2,0 m²
Ergebnis: 81,0 m² Wohnfläche — elf Quadratmeter weniger als die Bodenfläche. Steht im alten Exposé „92 m²", zahlt jemand für Fläche, die es rechtlich nicht gibt. Genau solche Abweichungen deckt die Messung auf.
Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche — der Unterschied
Wohnfläche (WoFlV) ist die vermarktungsrelevante Größe für Wohnraum. Nutzfläche umfasst zusätzlich Räume wie Keller oder Abstellflächen, die keine Wohnfläche sind. Grundfläche (DIN 277) misst schlicht alles zwischen den Wänden. Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb immer fragen: Nach welcher Methode wurde gerechnet? Ein Mehrfamilienhaus kann je nach Methode um zweistellige Prozentwerte „wachsen" oder „schrumpfen", ohne dass sich ein Stein bewegt.
Messen statt schätzen
Ob die Fläche stimmt, klärt keine Diskussion, sondern eine Messung. Beim Matterport-3D-Scan wird jeder Raum zentimetergenau erfasst — inklusive Schrägen. Aus dem Modell entstehen Flächenaufstellung nach WoFlV und Grundriss in einem Durchgang. So läuft die Vermessung ab — oder direkt im 3D-Paket mit begehbarem Rundgang.
Häufige Fragen
Wie werden Dachschrägen bei der Wohnfläche angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit einer lichten Höhe ab 2 Metern voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht. Genau hier entstehen die meisten Abweichungen in Dachgeschosswohnungen.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Balkone, Loggien und Terrassen werden nach WoFlV in der Regel mit einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte — je nach Wohnwert. Eine volle Anrechnung ist ein häufiger Fehler in alten Exposés.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die WoFlV ist der Standard für Wohnraum (Miete, Verkauf) und rechnet Schrägen und Außenflächen nur anteilig an. Die DIN 277 erfasst Grundflächen vollständig — inklusive Keller- und Nebenräumen — und ergibt dadurch meist deutlich größere Werte. Wichtig ist, dass die Berechnungsart im Vertrag genannt wird.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?
Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der vereinbarten ab — die Rechtsprechung zieht die Grenze bei rund 10 Prozent — kann das Mietminderungen oder Rückforderungen begründen. Auch beim Verkauf kann eine falsche Flächenangabe zu Ansprüchen führen. Grundlage jeder Klärung ist eine saubere Messung. (Keine Rechtsberatung im Einzelfall.)